A Terceira Turma do Superior Tribunal
de Justiça (STJ) decidiu afastar a multa e indenização por litigância de má-fé
da condenação imposta a proprietário de lotes do Condomínio Porta do Sol,
localizado na cidade de São Roque (SP). Ele foi condenado ao pagamento anual de
1,8 salário mínimo por lote que possui, em favor da Associação de Proprietários
Amigos da Porta do Sol (APAPS).
Na origem do caso, a associação
ajuizou ação de cobrança contra o proprietário, com o objetivo de receber R$
23.898,46, a título de “contribuições de manutenção, conservação e
administração” do loteamento Porta do Sol.
O proprietário contestou alegando que
não era associado e que não se comprometeu de nenhuma forma a contribuir para a
manutenção do loteamento. Sustentou também que não era beneficiado por produtos
ou serviços prestados pela associação e que, na qualidade de incorporador, foi
isentado do pagamento de qualquer despesa.
A defesa do proprietário requereu,
ainda, a produção de prova pericial. O pedido foi acolhido, com a determinação
de expedição de carta precatória ao foro distrital de Marinque, em
São Roque. Entretanto, a perícia não chegou a ser realizada.
Benfeitorias
O juízo de primeiro grau condenou o
proprietário ao pagamento de 1,8 salário mínimo por lote, a cada ano,
considerando apenas as benfeitorias que aumentaram o valor dos lotes e os
serviços que considerou efetivamente prestados. A sentença amparou-se no princípio
da vedação ao enriquecimento ilícito e afirmou, também, que o proprietário
havia se comprometido contratualmente ao pagamento desse valor.
Houve ainda a condenação do
proprietário ao pagamento de multa por litigância de má-fé, correspondente a 1%
do valor da causa, e de indenização à associação, no valor de 20% sobre a mesma
base de cálculo. De acordo com o juiz, a má-fé estaria caracterizada pelo
requerimento de produção de prova pericial, que se arrastou por mais de três
anos sem conclusão.
Recursos
As duas partes apelaram. A associação
afirmou que o valor estabelecido na sentença corresponderia apenas às despesas
gerais e iniciais para a instalação das benfeitorias e dos serviços prestados
ao loteamento, de modo que o proprietário também deveria ser obrigado a entrar
no rateio das despesas com manutenção, conservação e administração dessas
benfeitorias e serviços.
Já o proprietário tornou a afirmar
que não se comprometeu contratualmente a pagar 1,8 salário mínimo por ano e que
não teve culpa pelo atraso na realização da perícia. O Tribunal de Justiça de
São Paulo, entretanto, manteve a sentença.
No STJ, o proprietário alegou que não
pode ser obrigado a pagar a “taxa de manutenção de loteamento fechado”
instituída pela associação, porque não é associado e também porque já era
proprietário dos lotes antes mesmo da criação da entidade.
Afirmou ainda que não poderia ter
sido condenado ao pagamento de multa por litigância de má-fé apenas por ter
requerido a produção de prova pericial que veio a retardar o andamento do
processo.
Jurisprudência firmada
Em seu voto, o relator, ministro
Sidnei Beneti, destacou que o STJ já tem jurisprudência firmada no sentido de
que as taxas de manutenção, criadas por associações de moradores, não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato que
instituiu o encargo.
Entretanto, o entendimento não pôde
ser aplicado no caso, pois o proprietário obrigou-se, contratualmente, ao
pagamento do valor que foi reconhecido tanto na sentença quanto na decisão de
segundo grau. “Tendo o acórdão firmado como razão de decidir, nos termos do
regimento interno daquela corte, os mesmos fundamentos da sentença, força é
convir que subsiste o fundamento contratual para amparar a condenação imposta”,
disse o relator.
Quanto às sanções fixadas por
litigância de má-fé, o relator considerou que elas devem ser excluídas, uma vez
que não é possível atribuir unicamente ao proprietário a responsabilidade pela
demora excessiva na realização da perícia. “Para essa demora contribuíram,
decisivamente, algumas circunstâncias que não lhe podem ser imputadas,
relativas à má formação da própria carta precatória”, concluiu o ministro.
Processo relacionado: REsp 1325068
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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