A Quarta Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária
a pagar dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os
cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais
relativas a renda e patrimônio.
No caso julgado, o locador celebrou
contrato com a imobiliária para locação e administração de sua propriedade. A
administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e do fiador
baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida
por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens
para garantir eventual execução.
Diante da inadimplência dos aluguéis, e
com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os
débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização por
perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados
de forma “desidiosa”.
A imobiliária declarou que atuou com
diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de
locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia
ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou
solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam
ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.
Alegou ilegitimidade passiva na causa e
disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava
prescrita.
Execução frustrada
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do
Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do cadastro do
locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar
mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do
aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às
cotas condominiais e tributos não pagos.
O TJRN também levou em conta a conclusão
da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e do seu
fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da
imobiliária.
Para o relator do recurso no STJ,
ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da imobiliária
pela “desídia” na execução do contrato.
O artigo 667 do Código Civil (CC) obriga
o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na
execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou
daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer
pessoalmente”.
Segundo o relator, “não cabe à
imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de
aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário,
ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.
Entretanto, “configura-se a
responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo
locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”,
analisou o relator.
Legitimidade e prescrição
Para os ministros da Quarta Turma, a
imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar no polo
passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao
pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo
descumprimento do contrato.
Com relação à prescrição alegada pela
imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel
nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o
conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.
Tal fato se deu quando o processo
executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi
proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto
no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter
ocorrido prescrição.
Processo relacionado: REsp 1103658
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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